不動産投資の目的
それは他の金融資産と比べて高い利回りが得られる不動産に投資し、安定した家賃収入が得られる財産を獲得することにあると言えるでしょう。
しかし、いざ収益用不動産を探すと言っても、売りに出ている物件の数自体が多いですし、その価格についても本当に妥当な値段で売りに出されているのか？という判断がなかなか付き難いところではないでしょうか。
一般の方が収益物件の価格を求めることは難しく、売り物件の販売価格を妥当なものとして買うしかないというのが実際のところでしょうが、高額となる収益用不動産を何の判断基準も無いまま購入してしまうのはとても危険なことです。
収益物件の価格は…
収益用不動産の価格を求める手法としては、不動産鑑定評価基準に定める「収益価格」によることが有効です。
収益用不動産は鑑定評価上、得られる収益に着目して価格を求める「収益価格」を重視して査定します。なおこの際、土地・建物の原価から求める「積算価格」を参考にすべきとなっております。
収益価格を不動産鑑定士が査定する場合、
・得ている収益はあとどれぐらいの期間得られるか？
・得ている収益は市場賃料に照らして高すぎないか（又は安すぎないか）
・入っているテナントの継続性はあるか？
・かかっている経費水準は妥当か？
の分析を行い、適正と判断される純収益（Ａ）を求め、この純収益を、建物の残存耐用年数等を考慮した利回り（Ｂ）で資本還元（Ａ÷Ｂ）することにより、市場性を反映する収益価格を査定します。
また、不動産の費用面から分析した「積算価格」を求め、収益価格の妥当性を検証します。
このような分析の結果求められた収益価格は、対象不動産の収益力に基づく理論的な価格であると言え、つまりは、適正な収益価格に近い物件を選ぶことこそが理想的な不動産投資ということになります。
当社の方針
当方が査定する「不動産評価額」が「販売価格」に近いものをお客様に紹介することにより、損をし難い不動産投資を行って頂きたいと考えております。
「不動産評価額」は適正な価格なので、これが販売価格に近い物件ほど、投資を行うに値する収益用不動産ということになるでしょう。
エリアとご予算を指定頂けましたら、可能な限り投資採算性が良いものを紹介していきますので、まずはご相談ください。
価格の妥当性を検証することが特に難しい収益物件を選ぶ際は、収益価格査定のプロである不動産鑑定士がいる当事務所にお任せください。
※ご自分でもどのような点に注目して物件を選べばよいかを以下の項目にまとめましたので、こちらも参考ください。
| 収益物件選びのポイント | |
| 種類 | 現に賃貸に供されている建物一棟を購入するケース「一棟型」と、建物内の賃貸されている一部のスペースを購入する「区分型」に分けられます。まとまった資金を不動産で運用したい場合は、得られる収益が大きくなる「一棟型」を、小額の予算を手軽に運用したい場合は、「区分型」を検討するべきです。 戸数が多いほど空室リスクが分散されるため、収益の予測は戸数が多い「一棟型」の方が安定します。但し、各階テナントが1戸で、全戸数が少な目の「一棟型」はひとつのテナントが抜けた時のダメージが大きいので注意が必要です。 少ない予算で一棟型を希望する場合、小規模でも戸数が多いワンルーム収益マンション・アパート等がお勧めとなります。 |
| 利回り | 価格（売り値）に対して得られる一年間の総収入の割合を表示しております。 現在は空室があるが、仮にすべてテナントが埋まれば○円の収入を得られると想定した場合の利回りが「満室時（想定）利回り」、空室部の収入は見ずに、現状の総収入のみに対する値段の割合の場合は「現行利回り」と表示されます。 大事なのは現状を示した「現行利回り」であることは言うまでもありません。 |
| 満室時利回り | 建物の賃貸可能部分がすべて埋まったとしたら得られるであろう総収入の価格に対する割合のことです。 現状で空室部分がある場合、あくまで理論的な最大値としての利回りとなりますが、現状でテナントがすべて埋まっておれば、現行利回り＝満室時利回りとなります。 なお、満室時利回りと現行利回りにかなりの差がある物件は、テナントの需給関係に何かしらの異常があり、そもそも満室時利回り○％と記載があっても、それはほとんど意味がないものですので注意してください。 ※ 自用の空ビルで、これを賃貸した場合○％の利回りと書いているビルがたまにありますが、自用のビルは施工主の個性が強く貸しにくい上に、すべてゼロからテナントを埋めないといけませんので、収益物件として考えることは実際難しいでしょう。 |
| 現行利回り | 満室時利回りはあくまで理想の利回りであって実現していない訳ですから、実際の稼動状況を表示する「現行利回り」は非常に重要になります。 現行利回りベースで収益採算性を検討し、投資用不動産を購入しておけば安心です。（現状よりテナントが少しでも埋まれば、それがすべて利益に繋がるので。） 投資用不動産の売手は、満室稼動物件が好まれ、高く売り易いことを知っていますので、多少賃料を下げてテナント満室にして高値で収益物件を売出しているというものも見受けられます。 （最近の新築収益マンションはこの傾向が強い気がします） 現行利回りが満室利回りに近ければそれだけ良い物件なのは当然ですが、現在のテナント稼働状況は本当に地域の需要に基づいた賃料相場で埋まっているのかを調査することは大切です。 |
| 実際の利回りは？ | 粗利（総収入÷価格）で10％を超えているかどうかが一つの投資判断基準となりますが、 ・テナントの需給が安定している場所（名声のある閑静な住宅地域、繁華な商業地域）では収益の安定性が好まれる ・発展傾向にあり地価が上昇している場所では元本価値の増加が将来的に見込まれる ことにより、それぞれ粗利10％以下の利回りでも取引が成立している模様です。 それでも不動産が他の金融資産と異なり、将来における予測の不確実性を伴う資産である以上、安全な元本保証型金融資産（長期国債・定期預金等）との比較で、粗利で6〜8％はやはり確保しておきたいでしょう。 |
| テナント構成 | 一棟型の場合、どのようなテナントの構成となっているかは重要です。一般的に店舗は賃料が高い1階部分に取られ、上階は住戸という構成（店舗兼マンション）が多いですが、店舗需要が無い地域の場合、収益の核となる1階部分が中々埋まらない様な投資用物件も多く見られますので、テナント構成が地域性に適合しているかの判断が大切です。 店舗・住宅複合型、住戸専用でもワンルーム・ファミリーの間取り混在型等の構成例がありますが、収益用不動産としては、管理のやり易さ、空室率の低下という観点からは、用途が統一されている方が望ましいと思います。 |
| 築年月日 | 収益物件の築年数です。 これは利回りと同じぐらい収益物件においては大切な項目です。 築年が経過している収益物件は、収益を得られる残り期間が短く、年を経過する毎に賃料収益力は下がり、管理費が増大してきますので、築年が浅い物件に比べて利回りは高くなっており、利回りが高くなければ買うメリットもありません。 しかし、近年の新築収益ビルやマンションの利回りが4％〜6％と、かなり低くなってきていることからは、経年は少し経過しているけれど維持管理状態が良く、地域のテナント需給に照らしても高稼働が見込まれる中古収益物件にこそ、投資価値がある物件が潜在しているものと当方は判断します。 金融機関の不動産に対する融資が引き締まっており、自己資金が多く必要とされる昨今の市況からも、築年数は経過しているが比較的状態が良い物件を安く買い、短い期間で元手を回収してしまう投資方法が賢い収益物件の選び方と思われます。 |
| 収益価格と積算価格 | 収益物件の評価では、収益価格を重視（標準と）し、積算価格を参考とすることにより査定しますが、「積算価格を参考とする」とは、仮に収益用不動産を賃貸借の無い自用の土地付建物として考えた場合の価格のことであり、 この積算価格が収益価格と大きく乖離していないかは、収益価格の妥当性をチェックする機能を有しております。 この価格理論から何が言いたいかをまとめますと、利回りの判定次第で値段が大きく変わってくる収益物件を売買する場合、仮にテナントをすべて退去させて自用として利用する場合の価格、つまりは積算価格をきちんと把握しておき、この積算価格と収益価格が大きく差が無いことを確認し、収益物件の値段の妥当性をチェックすべきであると言うことです。 |